Instandhaltung und Instandsetzung an "Dach und Fach"

Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung obliegt nach § 536 BGB a. F. (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB n. F.) dem Vermieter. Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Die formularmäßige Abwälzung der gesamten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ist allerdings unwirksam. Dies gilt auch für die Gewerbemiete. Hierauf hat das OLG Dresden hingewiesen.

In dem Entscheidungsfall war eine Gaststätte vermietet. Hinsichtlich der Instandhaltung war in dem Formularmietvertrag u.a. folgendes geregelt:

Ziff. 5: "… Der Mieter (ist) zur Durchführung erforderlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet. Dies betrifft insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach."

Ziff. 6: "Der Vermieter ist zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt/Gesamtgebäude nicht verpflichtet."

Ziff. 7: "Soweit der Mieter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach gem. Ziff. 5 durchführt, ist er berechtigt, die Hälfte der nachgewiesenen Kosten… mit jeweils maximal 50% der Mietzinsansprüche des Vermieters zu verrechnen."

In der Folgezeit stritten sich die Parteien um die Frage, wer für die Reparatur des undicht gewordenen Daches zuständig ist.

Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB a. F.; § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n. F.). Diese Instandhaltungspflicht ist nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden, weil das in Ziff. 5-7 enthaltene Klauselwerk gegen § 9 AGBG verstößt. Maßgeblich hierfür sind im wesentlichen zwei Gesichtspunkte:

Zum einen beinhaltet das Klauselwerk ein für den Mieter unüberschaubares Kostenrisiko, zumal die Instandhaltungslast keine sachliche oder kostenmä- ßige Begrenzung der Einstandspflicht enthält.

Zum anderen umfaßt das Klauselwerk alle Instandsetzungsleistungen, unabhängig davon, ob die Abnutzung durch den Mietgebrauch, durch Verschleiß, durch höhere Gewalt oder durch rechtswidriges Eingreifen Dritter entstanden ist.

Die Unwirksamkeit der genannten Klauseln führt dazu, daß der Vermieter die gesamte Instandhaltungslast zu tragen hat (OLG Dresden, Urteil vom 17.6.1996, Az.: 2 U 655/95, GE 1996, 1237).